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房企拿地热情降至谷底 土地低价成交成常态

  www.0775fcw.com   玉林房产网  2012-05-25 09:26:30  来源:铜仁房产网  
     调控的持续深入明显改变了开发商的预期,房企拿地热情降至谷底,十大标杆房企中仅有一家企业参与在京拿地,土地低价出让成为土地市场的常态。在宅地成交延续去年冷清态势的同时,商业地产也难独善其身,前四月的商业用地风光不再,全部零溢价率成交。受此影响,前4月的土地收入同比大降39.6%,且去年已开始挂牌等待出让的6宗地至今无人问津。
 

供地计划缩减12%

政府公布的供地计划显示,2012年计划供应总量为5700公顷,而2011年的计划供应总量为6500公顷,同比缩减约12%。其中,住宅用地计划供应总量为1700公顷,同比2011年减少33%,为近三年最低值。刨除各类保障房供地,纯商品住宅计划供地850公顷,比2011年缩减30%。

市国土局相关负责人表示,考虑到今年北京16万套保障房的开工任务比去年减少了4万套,因此保障房用地的供应计划相应有所减少。商品房用地则考虑目前北京的房地产市场实际,全面分析了北京存量可供土地、已供住房用地开发利用情况、库存商品住房情况,并充分考虑征迁难度加大等因素。

值得关注的是,在住宅用地的供应中,保障房用地和商品房用地各占半壁江山,均为850公顷。而在保障房用地中,公租房为160公顷、经适房为140公顷、限价房为100公顷,其余450公顷为定向安置房用地。市国土局表示,今年保障房土地的供应,必须在9月底前完成。

土地出让收入大减

在供地计划同比缩减的同时,前4月的土地收入也同比大降。

来自链家地产市场研究部的统计数据显示,北京市前四月共计成交54块土地,土地出让金累计为135亿元,仅为去年全年的12.8%,同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块,住宅土地出让金为72.5亿元,为去年的15.3%。

事实上,土地收入减少的情况并不仅仅出现在北京。根据链家地产市场研究部统计,2012年1-4月,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场共计成交了1201块,累计土地出让金为1443亿元,仅为去年全年土地出让金的16.3%,同比大幅缩水44.5%。住宅用地成交平均楼面价约为1951元/平米,同比下滑13%,自2007年以来首次跌入2000元/平米以内;平均溢价率为2.57%,是自2005年以来7年内的最低点。

链家地产陈雪认为,7年来的首次整体低溢价率持续表明了当前房企拿地谨慎的态度仍未改变,房企普遍的拿地意愿低迷,很大程度上影响了土地的价格和土地推出的数量。另外,北京中原市场研究部总监张大伟表示,预计今年土地市场交易很难达到900亿的规模,溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的最低。

房企拿地意愿跌至谷底

严厉的调控政策下,房企卖“面包”的热情远远高于买“面粉”的热情。今年以来,房企绞尽脑汁上演各种营销手段卖房,但对拿地的热情却冷却至冰点。

来自北京中原地产的统计数据显示,2012年一季度,十大标杆房企权益购地金额为143亿元,而去年同期则为约477亿元,同比购地其支出金额骤减70%。在前4月里,十大知名房企中只有招商地产联合大连盈致企业管理有限公司拿下了朝阳来广营地块,其它九大知名房企均未参与前四月北京的土地出让。张大伟认为,十大标杆房企在北京严厉的楼市限购调控下,拿地操作十分谨慎,开发企业观望气氛很浓,主要是受到资金紧张和后市判断不乐观的影响,同时房企也会更加关注自有楼盘的成交量,掌握回款情况和市场需求容量以及消费者的心理预期变化,从而为即将到来的拿地高峰期做出决策。

房企的谨慎态度使得自去年就开始挂牌的6宗地至今无人问津。北京市土地整理储备中心的公告显示,房山和昌平两区域于去年底推出的6宗住宅类地块至今无人报价,按照起价计算,合计出让金最少达到了66.2亿元。

商业用地风光不再

土地市场的低迷使得身处其中的商业用地也难以独善其身,去年因中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等一路高歌的商业用地也惨遭“滑铁卢”。据统计,1~4月北京市商服地块共成交11块,规划建筑面积为126.9万平米,同比减少42%,土地出让金为47.7亿元,同比大幅减少67%,约为100亿元。同时,商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米,同比去年下挫约43%。

在去年,商业用地的出让收入甚至撑起了整个土地市场,2011年北京经营性地块成交中,居住用地楼面均价4800元/平米,平均溢价率11%;商业办公用地楼面均价8069元/平米,平均溢价率33%,商业地块平均溢价率为居住地块三倍。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,持有型的商业地产对资金的要求很高,收益回报期长,这就要求企业的资金非常雄厚,但在目前的情况下,银行对房企的贷款显然没有放开,其他融资渠道也比较困难,所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时,商业地产跟实体经济贴得很近,但目前的实体经济表现平平,这在很大程度上影响了房企的预期。

□花絮

“最风光”

香河园地块43%高溢价率成交

4月16日,北京土地市场上演了今年以来最疯狂的一幕,万科、首创、华远、和裕地产、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔等在内的多家企业直奔香河园3号地而来,这宗内城稀缺的优质地块掀起了40轮的激烈竞价,“黑马”南昌市政志在必得,以43%的年内最高溢价率斩获该宗地。

按照该宗地的最终成交价格19.15亿元计算,该宗地的平均楼面价约为2.57万元/平方米,而2010年3月蓟门桥地块以3万元/平方米的楼面价成为北京宅地单价地王。虽然该成交楼面价和蓟门桥等热门地块相比略低,但它创造了2012年以来全国土地市场楼面价最高。

据记者了解,香河园3号地块西侧紧邻东二环,位置绝佳。具体四至范围为,东至香河园路,南至香河园路,西至东二环,北至香河园小街,占地约3.26万平方米,规划建筑面积7.4万平方米,土地性质为C2商业金融用地、R2二类居住用地。

链家地产市场研究部陈雪认为,香河园3号地的稀缺程度丝毫不弱于2010年成交的中服地块,因而受到各大企业的争抢在意料之中,不过2.57万/平米的楼面价结合当前的住宅用地后市预期来看,只是略微偏高,但仍在合理范围之内。

“最尴尬”

百子湾地块被收回

因未按出让合同约定缴纳地价款,北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年底拿下的朝阳区百子湾地块被北京市国土局收回使用权,其缴纳的1700万元保证金也不予退还。

据记者了解,2009年12月30日,北京雅居乐以7.1亿元斩获百子湾地块,溢价率高达325.3%,按照出让合同规定,北京雅居乐缴纳土地价款的日期应为2010年5月10日,但北京市国土资源局公告表示,至今未收到地价款,因此将解除签订的出让合同,收回该宗地的国有建设用地使用权,北京雅居乐在参与竞拍时缴纳的1700万元保证金不予退还。同时,一年内,北京雅居乐及其关联公司被暂停在北京土地市场的拿地资格。

对此,业内人士评论称,是房企资金压力所致。在2009年火热的市场中,房企拿地不排除信心过度膨胀;如今在调控背景下,高价地“推不下去”。另外,业内人士表示,这与K2地产在北京扩张迅速也有关系,受调控影响,该公司的销售业绩和市场预期不可避免地受到影响。

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